Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda em 2026

Quem investe em fundos imobiliários (FIIs) costuma se beneficiar de uma vantagem importante: os rendimentos mensais, conhecidos como "aluguéis", são isentos de Imposto de Renda. Mas isso não significa que o investidor está livre da declaração, longe disso. A Receita Federal exige que você informe a posse das cotas, os rendimentos recebidos e qualquer venda realizada no ano.

Resumo rápido: o que você precisa saber

• Os rendimentos mensais ("aluguéis") de FIIs são isentos de IR para pessoa física, desde que o fundo seja negociado em bolsa ou mercado de balcão organizado e o investidor não detenha 10% ou mais das cotas.
• Mesmo isentos, esses rendimentos precisam ser declarados na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
• O lucro na venda de cotas é tributado em 20%, sem isenção, independentemente do valor vendido.
• Não há a isenção de R$ 20 mil por mês que existe nas ações. Qualquer lucro na venda de cota é tributado.
• Não há diferença entre operação comum e day trade em FIIs. A alíquota é sempre 20%.
• O imposto é pago mensalmente pelo investidor, via DARF, até o último dia útil do mês seguinte à venda lucrativa.
• Prejuízos com FIIs podem ser compensados apenas com lucros futuros de FIIs ou Fiagros (não com ações).
• Amortizações reduzem o custo das cotas em Bens e Direitos e não são consideradas rendimento.

Este guia reúne tudo o que você precisa para declarar seus FIIs no IR 2026 (ano-base 2025): quando declarar é obrigatório, como funciona a tributação na venda de cotas, o que fazer com amortizações e o passo a passo de cada ficha do programa da Receita.

Quem é obrigado a declarar fundos imobiliários no IR 2026

Você precisa declarar seus FIIs se, em 2025, ocorreu ao menos uma destas situações:

• Vendeu cotas de FIIs em algum momento do ano, com lucro ou prejuízo. Como o ganho na venda é sempre tributável, qualquer alienação obriga a declaração.
• Realizou vendas em bolsa cuja soma ultrapassou R$ 40 mil no ano (somatório de todos os ativos: ações, BDRs, ETFs, FIIs).
• Possuía cotas de FIIs em 31/12/2025 e está obrigado a declarar por outro critério geral do IR (rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584, rendimentos isentos acima de R$ 200 mil ou patrimônio acima de R$ 800 mil em 31/12/2025).

Se você apenas comprou cotas de FIIs em 2025 e não atende a nenhum outro critério da Receita, a declaração não é obrigatória. Mas, se já estiver obrigado a declarar por qualquer motivo, é preciso informar todas as cotas em carteira, mesmo sem vendas no ano.

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Como funciona a tributação

Rendimentos mensais (os "aluguéis")

Os FIIs distribuem rendimentos periódicos aos cotistas, normalmente todo mês. Para pessoa física, esses valores são isentos de IR, mas é preciso que duas condições sejam atendidas:

• O fundo deve ser negociado exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
• O investidor pessoa física não pode deter 10% ou mais das cotas do fundo.

Atenção: mesmo isentos, os rendimentos precisam ser informados na declaração anual. A Receita cruza os dados com o informe enviado pelo administrador do fundo, e a omissão é um dos motivos clássicos de cair na malha fina.

Venda de cotas

A regra para a venda de cotas de FIIs é diferente da regra para ações. Aqui não existe a isenção de R$ 20 mil por mês.

• Toda venda lucrativa de cotas é tributada em 20% sobre o ganho líquido.
• Não há distinção entre operação comum (swing trade) e day trade. A alíquota é sempre 20%.
• O imposto é apurado e pago pelo próprio investidor, via DARF, até o último dia útil do mês seguinte à venda.

Há também uma retenção automática na fonte, o chamado "dedo-duro": 0,005% sobre o valor da venda em operações comuns e 1% sobre o lucro em day trade. Esse valor pode ser abatido do DARF mensal ou ajustado anualmente.

Compensação de prejuízos

Prejuízos em vendas de FIIs reduzem a base de cálculo de lucros futuros, mas com uma regra específica:

• Prejuízos em FIIs só podem ser compensados com lucros em FIIs ou Fiagros (fundos do mesmo tipo).
• Não é possível usar prejuízo de FII para abater lucro em ações, e vice-versa.
• Não há prazo para usar o prejuízo, desde que ele esteja declarado na ficha de Renda Variável.

Amortizações

Amortizações são devoluções parciais de capital aos cotistas, e não rendimento. O tratamento é diferente dos "aluguéis":

• Amortizações não são tributadas.
• O valor recebido reduz o custo de aquisição das cotas na ficha Bens e Direitos.
• Em caso de liquidação do fundo ou amortização final, eventual ganho (valorização) é tributado em 20%, como em uma venda.

Documentos necessários

Antes de começar, separe:

• Informe de rendimentos enviado pelo administrador do fundo. Cada administrador envia um documento separado.
• Notas de corretagem das compras e vendas de cotas.
• Histórico mensal de operações, disponível na Área do Investidor da B3.
• DARFs pagos no ano, referentes a vendas lucrativas.
• Extratos de IRRF (o "dedo-duro").

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Como calcular o preço médio

A lógica é a mesma das ações: comparar o valor de venda com o custo médio de aquisição.

Fórmula: soma dos valores pagos em todas as compras (incluindo corretagem e taxas), dividida pela quantidade total de cotas.

Exemplo prático

• Em março de 2025, compra de 100 cotas do FII XPTO11 a R$ 100, totalizando R$ 10.000.
• Em agosto de 2025, compra de mais 50 cotas a R$ 110, totalizando R$ 5.500.
• Posição final: 150 cotas por R$ 15.500.
• Custo médio: R$ 103,33 por cota.

Em uma venda de 50 cotas por R$ 120:

• Valor da venda: R$ 6.000.
• Custo (50 x R$ 103,33): R$ 5.166,50.
• Lucro: R$ 833,50.
• Imposto devido: 20% sobre R$ 833,50 = R$ 166,70 a recolher via DARF até o último dia útil do mês seguinte.

Onde declarar cada item

Cada tipo de informação vai para uma ficha específica do programa da Receita:

• Posição em cotas de FIIs em 31/12/2025: ficha Bens e Direitos, Grupo 07 (Fundos), Código 03 (Fundos de Investimento Imobiliário - FII).

• Rendimentos mensais (isentos): ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, Código 26 (Outros), com descrição "Dividendos recebidos do FII (nome do FII)".
• Operações de compra e venda: ficha Renda Variável, opção Operações em FII ou Fiagro.

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Passo a passo da declaração

Cotas de FIIs em carteira (Bens e Direitos)

1. Acesse a ficha Bens e Direitos.
2. Clique em Novo e selecione o Grupo 07 (Fundos), Código 03 (Fundos de Investimento Imobiliário - FII).
3. Informe se você é o titular da declaração.
4. Digite o CNPJ do FII. Esse dado está no informe de rendimentos ou no site da B3.
5. Em Discriminação, descreva: nome completo e ticker do fundo, número de cotas, corretora custodiante e custo médio de aquisição.
6. Em Situação em 31/12/2024, informe o custo de aquisição que já constava da declaração anterior. Se a primeira compra foi em 2025, deixe zerado.
7. Em Situação em 31/12/2025, informe o custo total de aquisição (não o valor de mercado). Se vendeu todas as cotas em 2025, deixe zerado.
8. Repita o processo para cada FII em carteira.

Importante: use sempre o custo de aquisição, nunca o valor de mercado.

Rendimentos mensais isentos (os "aluguéis")

1. Acesse a ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
2. Clique em Novo e selecione o Código 26 (Outros).
3. Informe: tipo de beneficiário, CNPJ da fonte pagadora (o administrador do fundo) e o valor total recebido no ano.
4. Em descrição, escreva "Dividendos recebidos do FII (nome do FII)".
5. Repita para cada FII que pagou rendimentos no ano.

Vendas e operações de cotas (Renda Variável)

1. Acesse a ficha Renda Variável e selecione Operações em FII ou Fiagro.
2. Selecione cada mês do ano separadamente. A ficha tem 12 abas.
3. Em cada mês com operação de venda, informe o ganho líquido ou o prejuízo.
4. Confira a Consolidação do Mês e o campo Imposto a pagar (alíquota de 20%).
5. Em Imposto pago, informe o valor do DARF quitado.
6. Em IR fonte (Lei n° 11.033/2004), some todo o IRRF "dedo-duro" retido no mês.
7. Prejuízos devem ser informados com sinal negativo, para ficarem disponíveis para compensação futura com lucros de FIIs ou Fiagros.

Amortizações

Não declare amortizações como rendimento. Apenas reduza o custo de aquisição das cotas na ficha Bens e Direitos, atualizando o valor em Situação em 31/12/2025.

No caso de liquidação do fundo ou amortização final, trate como venda: eventual ganho é tributado em 20% e deve ir para a ficha de Renda Variável.

Erros mais comuns a evitar

• Achar que não precisa declarar porque os rendimentos são isentos. Os "aluguéis" precisam ser informados em Rendimentos Isentos, código 26.
• Aplicar a isenção de R$ 20 mil por mês das ações às vendas de FIIs. Essa isenção não vale para fundos imobiliários, todo lucro na venda é tributado.
• Confundir amortização com rendimento. Amortização reduz o custo da cota, não é renda.
• Lançar o valor de mercado em Bens e Direitos. Use sempre o custo de aquisição.
• Misturar prejuízos de FIIs com prejuízos de ações. A compensação é separada por tipo de ativo.
• Esquecer de pagar o DARF mensal após vendas lucrativas. A multa por atraso começa em 0,33% ao dia.

Como a Fintropya resolve isso para você

A Fintropya foi criada exatamente para tirar do investidor o trabalho operacional do Imposto de Renda. Você importa suas operações da B3 em poucos cliques (ou traz seu histórico do Kinvo, se já usa) e, a partir daí, a plataforma faz exatamente o que este guia mostrou ser necessário:

• Calcula o preço médio de cada ativo automaticamente, ajustando posição depois de desdobramento e bonificação, sem você precisar manter planilha.
• Apura mês a mês o lucro ou prejuízo das suas vendas, separando operações comuns, day trade e FII nas regras certas de cada um.
• Mostra o valor exato de DARF a pagar em cada mês, já considerando a regra de dispensa para imposto inferior a R$ 10.
• Consolida dividendos, JCP e rendimentos de FII em um só lugar, organizados por ativo e tipo, eliminando o trabalho de buscar provento por provento em cada informe.
• Organiza tudo no formato dos códigos da Receita: Bens e Direitos com grupo e código por classe de ativo, Rendimentos Isentos com os códigos 09 e 26, Tributação Exclusiva com o código 10. É só conferir e replicar no programa da declaração.

Além do Imposto de Renda, a Fintropya também acompanha sua carteira no dia a dia: composição por classe de ativo, metas de alocação e indicadores que ajudam você a entender de fato o que tem em mãos. Não é só uma ferramenta de IR usada uma vez por ano; é o painel da sua vida de investidor.

O prazo final do IRPF 2026 é 29 de maio. Se você ainda não começou, dá tempo de organizar tudo antes do aperto. E se você está lendo fora do período de declaração, melhor ainda: o ano inteiro seus números ficam atualizados, e em março do ano que vem não vai ter nada para reconstruir.

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Este conteúdo tem caráter educativo e não substitui a orientação de um contador ou especialista tributário.